28 Nov 2019
Como resultado de varias consultas recibidas en nuestro departamento jurídico, nuestra abogada española, Maria de los Angeles Toribio Miguel, ha preparado un turno de preguntas y respuestas para dar orientación a los clientes que buscan asesoramiento en relación a la compraventa de propiedades en España.
Siempre debemos pensar que la compra o venta de una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de muchas personas, y un error en la operación puede afectar durante muchos años, pudiendo llegar a suponer un grave perjuicio.
Por eso yo recomiendo ir paso a paso y tener un plan bien trazado.
A: ¿Cómo futura compradora, cual es el primer punto que debo tener en cuenta?
B: El primer paso que debes tener en cuenta es la firma de un contrato de compraventa en el que las partes se comprometen a entregar y recibir un inmueble determinado. Este documento conlleva también una serie de obligaciones y derechos para cada una de las partes. Por eso, antes de firmar dicho documento es aconsejable que tanto comprador como vendedor tengan en cuenta una serie de aspectos.
A: ¿Qué tipo de contrato es el recomendable?
B: Tanto un contrato público o privado son perfectamente válidos, pero lo recomendable es que el documento sea público y ante notario, ya que como comprador lo necesitaras a la hora de acudir al registro para inscribir la compra y para que el inmueble figure a tu nombre; de esta forma evitarás posiblesconsecuencias jurídicas futuras. El contrato privado no ampara al comprador como lo hace la escritura pública y, además, el hecho de realizar la gestión ante notario aporta para ambas partes una mayor seguridad.
Sin embargo, yo siempre aconsejo la firma de un documento privado antes de la firma del contrato público ante Notario, donde se indique la fecha en que será elevado a público, así como el precio de la venta de la vivienda, el reparto y pago de gastos e impuestos y la forma de pago. También se tiene que detallar la información sobre las partes (comprador y vendedor) y la información de la vivienda, con una descripción detallada del inmueble. También deben constar las cargas, en el caso de que las tuviera, así como las condiciones de subrogación de hipoteca, si la hubiera.
Si tienes en cuenta todas estas recomendaciones, en principio la firma del contrato de compraventa no debería resultar problemática.
A: Una vez encontrada la casa de mis sueños, ¿debo saber algo antes de acudir al Notario?
B: Por norma general, debemos averiguar antes el estado de la vivienda y de toda la documentación de la misma, asícomo si hay cargas pendientes. No es lo mismo que la vivienda sea nueva, de segunda mano o una compra sobre plano. Es importante tener todo controlado, como comprobar quién es el propietario en el Registro de la Propiedad, mediante una Nota Simple,que esté al corriente de pago, que no tenga cargas la vivienda, sobre todo en vivienda de segunda mano. O si las tiene, comprobar que el que te la vende no intenta engañarte.
A: ¿De qué gastos estaríamos hablando?
B: En la gestión para conseguir la escrituración de la transmisión de la propiedad suelen intervenir otras partes que asumen sus roles durante todo el proceso, tales como el Notario o el Registrador; por supuesto que tendríamos que pagarles una serie de gastos y honorarios como gastos de notaría, aranceles del Registro de la Propiedad por la inscripción de la escritura, IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados para nueva vivienda, o impuesto sobre trasmisiones patrimoniales para inmuebles de segunda mano.
A: ¿Y si soy parte vendedora?
B: En este caso, si estas vendiendo tu casa, tendríamos que pagar costes tales como la plusvalia municipal; si tenemos alguna carga pendiente en la vivienda, y si hubiese hipoteca pagaríamos los costes correspondientes por la cancelación. De igual forma no debemos olvidar los impuestos que se descontaran por tener la condición de No Residentes (impuestos que se declararan y podrán recuperarse en futuras declaraciones).
A: ¿Una vez la vivienda es de mi propiedad, que gastos o impuestos debo pagar?
B: en este caso habrá que añadir los gastos que genera ser propietario.
- El IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles. – Ayuntamiento – Anual
- Tasa por Tratamiento de Aguas y Residuos.– Ayuntamiento – Trimestral
- Impuesto anual de No Residentes según Valor Catastral – Agencia Tributaria –Anual
- Suministros
- La comunidad de vecinos.
- Seguro de hogar
As a result of enquiries received by our Spanish legal department, the following Question and Answer session has been prepared by our Ms Maria de los Angeles Toribio Miguel, Spanish Lawyer, to provide some guidance to many clients seeking advice in relation to the purchase or sale of a property in Spain.
The purchase or sale of a home is one of the most important economic decisions in the lives of many people, and any error in the transaction can have anadverse effect and may lead to serious loss and damage. I therefore recommend a step-by-step process and having a well laid out plan of action.
Q: As a future purchaser, what is the first matter that I should keep in mind?
A: The first step to consider is signing a Contract of Sale in which the parties agree to the purchase and sale of a property. This document provides a series of obligations and rights by each of the parties. Before signing such a contract, it is advisable that both the purchaser and the vendor take into account certain issues.
Q: What type of contract do you recommend?
A: Either public or private contracts are perfectly valid, but it is advisable to enter into a public contract. As a purchaser you will require this in order to register the purchase of the property at the Land Registry. This ensures that you avoid possible future legal consequences. The private contract does not protect the purchaser in the same way as a public contract does. Such a deed is undertaken in the presence of a Notary Public thereby providing a greater degree of legal security for both parties.
In any event, I always advise that a private contract be executed prior to the execution of the public one. The private contract sets out the date on which the public contract is to be entered into by the parties; it confirms the agreed price for the purchase of the property; the apportionment and payment of expenses and taxes together with the payment methodagreed by the parties. It is also necessary to provide a detailed description of the parties and of the property being purchased. Any charges affecting the property, if any, must also be included as well as any mortgage subrogation rights.
Once all such recommendations have been considered, execution of the Contract of Sale can take place.
Q: Once I have found the house of my dreams, what should I investigate before attending before the Notary?
A: As a general rule, we must investigate the state of the property and all legal documents regarding title to the same inclusive of any outstanding charges. There may be variations in circumstances where the property is brand new; a resale or an off the plan purchase so, it is important to have proper verification as to the ownership as registered at the Land Registry; all up to date payments in respect of outgoings relating to the property together with confirmation of any charges, in particular, when dealing with a resale. It is important that all requirements are verified so that there are no inconsistences which could arise.
Q: What expenses are we talking about?
A: As part of the conveyancing process, there are legal, notarial, administrative and governmental charges to be paid. These will include but may not be limited to deed registration charges, VAT and Transfer Tax.
Q: And if I am the vendor?
A: As regards the vendor, he will have to pay Capital Gains Tax and, in cases where there is a mortgage in place, all corresponding costs due in relation to the satisfaction of the mortgage. In the case of the vendor being a non-resident, tax is deducted due to his non-resident status which may in certain cases be recovered from the fiscal authorities in the future.
Q: Once I own a property, what expenses or taxes should I pay?
A: The following expenses are generated upon the ownership of a property in Spain:
- IBI. The Tax on Real Estate payable to the Town Hall –Annually
- Fee for Water Treatment and Waste payable to the Town Hall. – Quarterly
- Annual Non-Resident Tax according to the rateable value – Tax Agency – Annually
- Utilities
- Community Fees
- Home insurance